На фоне ужесточений льготной ипотеки и подорожания рыночной застройщики для поддержания рынка разработали собственные программы стимулирования спроса, а некоторые банки постарались получить дополнительный доход, в том числе в виде комиссий от застройщиков за продажи по льготной ипотеке, отмечает эксперт. Эти инструменты привели к одинаковому результату: завышению цен на новостройки.
‘В 2024 году мы увидели много схем, некоторые из которых, мягко говоря, вызывают вопросы, другие выглядят откровенно проблемными’, — говорит Чернокульский.
Например, после того, как банки подняли минимальный первоначальный взнос по льготным кредитам, на рынке, объясняет эксперт, появились посредники, которые предлагают следующую схему: если у человека не хватает денег, некая компания может выкупить квартиру у застройщика, допустим за 5 млн рублей, а затем перепродать конечному покупателю по ипотеке уже по более высокой цене (например, за 7 млн). Разницу от перечисленного банком ‘обналичивают’ и используют чтобы компенсировать недостающий первоначальный взнос, увеличивая таким образом тело кредита. ‘Также мы знаем, что в стоимость объекта часто включают ‘субсидии’ на процентную ставку от застройщиков и прочие ‘кешбэки’. Своих клиентов мы обычно от подобного отговариваем, зная возможные последствия, но многие люди успели воспользоваться ‘выгодными’ на первый взгляд, но проблемными в перспективе вариантами. Как говорится, если ты в школе не учил математики, то мир будет полон кешбэков и дисконтов’, — говорит Чернокульский.
Вплоть до момента сдачи дома в эксплуатацию у обладателя такой ипотеки может не возникать вопросов и проблем, отмечает он. Однако в момент, когда недвижимость переходит из статуса строящегося жилья на вторичный рынок, возникает необходимость провести следующие действия: регистрация объекта, затем его оценка и изменение статуса в залоговых документах банка.
‘Именно на этом этапе может выясниться, что квартира стоила не семь миллионов, а пять, ну может быть шесть вместе с повышением цены к моменту сдачи дома, — говорит Чернокульский. — Банку не очень интересно получить в залог недвижимость, рыночная стоимость которой существенно ниже тела ипотечного кредита. Последствия могут быть разными, в зависимости от договора и политики конкретного банка. Думаю, некоторые могут разрывать договор кредитования и требовать полного погашения ипотеки в момент обнаружения несоответствия, другие будут требовать погашения разницы между оценкой и стоимостью объекта в договоре ипотеки и пересматривать условия кредитования в одностороннем порядке. Также возможны судебные процессы по поводу правомерности использования госсубсидий и так далее’.
При обычных рыночных обстоятельствах разницу мог бы нивелировать рост цен и инфляция: квартиры в новостройках по мере продвижения строительства обычно дорожают, подчеркивает эксперт. Но сейчас, на фоне снижения активности на рынке недвижимости, застройщики не так активно повышают цены, а вторичный рынок и вовсе топчется на месте, еле догоняя инфляцию. И в следующем году причин для существенных сдвигов пока не предвидится, считает Чернокульский.